Moni muistelee korona-aikaa haikeudella, ainakin tietyltä osin. Ei siksi, että kaipaisi maskeja ja rajoituksia takaisin, mutta asuntomarkkinoiden tilannetta varsinkin ensimmäisen pandemiakevään osalta. Tuolloin kaupaksi kävivät nopeasti monet sellaisetkin kohteet, joilla normaalissa markkinatilanteessa olisi kestänyt jopa yli vuoden päivät liikahtaa välittäjän listoilta mihinkään. Rivitalohuoneistot omilla pihoilla ja omakotitalot varsinkin Uudellamaalla tekivät välillä kauppansa jopa ilman näyttöä, ja hinnat olivat myyjän kannalta suotuisat. Tarjouskilpailuita nähtiin.

Asuntomarkkinoita seuranneille ei ole mikään uutinen, että markkinan elpymistä mainittujen hullujen aikojen jälkeen on odoteltu ja ennusteltukin pitkään. Alkuvuosi 2025 tarjosi vihdoin konkreettisia merkkejä paremmasta. Näyttää vihdoin siltä, että pohja on saavutettu ja elpyminen alkanut, ainakin kauppamäärien osalta. Tämä toki koskee vain tiettyjä alueita. Se tosiasia ei ole muuttunut mihinkään, että Suomen asuntomarkkinat ovat alueellisesti hyvin eriytyneet.

Kauppamäärät kasvussa…

Positiivinen vire näkyy kiinteistövälittäjien kautta tehtyjen kauppojen määrässä, joka oli toukokuussa 2025 peräti seitsemän prosenttia suurempi kuin toukokuussa vuotta aiemmin. Kyseessä ei ole siis aivan kosmeettinen muutos. Erityisesti vanhojen asuntojen myyntimäärät ovat piristyneet – uudistuotannon osalta menekki on edelleen heikkoa ja trendi laskeva.

Perinteisesti vahvasti vetäneen asuntomarkkinan pk-seudulla mielenkiintoinen detalji on, että Vantaalla kauppamäärien kasvu on ollut selkeästi Espoota ja Helsinkiä suurempaa. Erityisen suosittuja olivat vanhat kerrostalokaksiot. Tässä heijastuu hyvin todennäköisesti kuluttajien kasvanut hintatietoisuus ja varovaisuus enemmän kuin Vantaan vetovoimatekijöiden kasvu. Nyt tyydytään helposti hieman pienempää ja halvempaan kuin aiemmin.

…hinnat sen sijaan eivät (kaikkialla)

Siinä missä kauppaa on tehty enemmän, hintakehitys ei ole ollut plusmerkkistä. Tilastokeskukselta saatujen tietojen mukaan toukokuusta 2024 toukokuuhun 2025 kuuden suurimman kaupungin vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat 2,3 prosentilla. Noin viiden prosentin lasku nähtiin Vantaalla ja Espoossa. Kuva on kuitenkin hieman erilainen tarkasteltaessa markkinaa suurimpien kaupunkien ulkopuolella: tällöin samalla aikavälillä hinnat peräti nousivat, joskin vain prosenttia.

Rakentamisen tilanne

Asuntojen uudistuotanto on ollut alamaissa jo useita vuosia. Rakennusteollisuuden mukaan vuonna 2024 rakentaminen supistui peräti 8 prosenttia, eli voimakas laskusuunta jatkui. Vuoden 2025 ennusteessaan RT kuitenkin lupailee 4 prosentin kasvua. On kuitenkin hyvä huomioida, että kasvu lähtee melkoisista pohjalukemista, eivätkä talouden kokonaiskuvan epävarmuustekijät ole poistuneet mihinkään. Maailmantaloudessa Lähi-idän kriisi on akuutti, Yhdysvaltain kauppa- ja muu politiikka tempoilee, Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa jatkuu…

Rakentamisen ja samalla myös asunnonostajien kannalta hyvää on kuitenkin se, että inflaatio on saatu aisoihin ja samalla Euroopan keskuspankkikin on kyennyt maltillisiin koronlaskuihin. Euriborin huippulukemat lienevät nyt takana päin, ainakin toistaiseksi. Kotimaan kamaralla hallituksen puoliväliriihessä asuntorahoituksen säätelyä kevennettiin, mutta vastaavasti hallituksen työllisyyspolitiikkaa ei voi luonnehtia parhaalla tahdollakaan onnistuneeksi. Moni aiemmin potentiaalinen uudiskohteen ostaja on tällä hetkellä työttömyyskortistossa.

Rakennusyhtiöiden osalta infrarakentamiseen tehtävät panostukset voivat olla osittain pelastus, mutta asuntomarkkinoihin tämä ei toki suoranaisesti vaikuta. Välillistä vaikutusta kuitenkin on siltä osin, että kun rakentaminen taas käynnistyy, eivät isojen infraprojektien ansiosta ammattitaitoiset rakennustyöntekijät välttämättä ole karanneet muille aloille.

Asuntomarkkinat eivät ole omassa kuplassaan

Työttömyystilanteesta päästään helposti siihen vanhaan totuuteen, että asuntomarkkinat eivät ole muusta taloudesta erillinen kuplansa. Niin kauan kuin ostovoima ei merkittävästi lisäänny, ei asuntomarkkinakaan voimakkaasti elvy. Samalla myös vanhojen kohteiden remonttitarpeet saatetaan jättää odottamaan parempia aikoja.

Uusia yrityksiä sentään perustetaan kiihtyvää tahtia. Tämä lupailee osaltaan hyvää, ja erityistä kasvua on nähty määrässä logistiikan ja varastoinnin puolella. Tavara kulkee. Rakentaminen sen sijaan on niitä harvoja toimialoja, jossa yritysten määrä on vähentynyt. Palvelualalla orastavaa kasvua on, ja esimerkiksi ravintoloiden vaikeimmat ajat vaikuttavat olevan takanapäin. Myös uudet nettikasinot ovat tosiasia. Toki rahapeliala on sellainen ala, joka ei merkittävästi kärsi heikommista taloudellisista ajoistakaan.

Missä sijoittajan tilaisuudet?

Vuokramarkkina ei varsinaisesti sakkaa, mutta vuokrataso on kokonaiskuvassa laskemaan päin. Niin sanottuja hyviä vuokralaisia saattaa myös vallitsevassa taloustilanteessa olla vaikea löytää. Nyt vallitsevat kuitenkin pääsääntöisesti ostajan markkinat, ja asuntosijoittajan voi olla mahdollista tehdä hyviä löytöjä kohtuullisen maineikkailtakin alueilta.

Salkkuunsa moni sijoittaja ei tällä hetkellä näe hyväksi ideaksi rakennusyhtiöiden ostamista, mutta tältäkin osin nyt voisi olla ostajan markkinat. Esimerkiksi YIT:n osake on edelleen tätä kirjoitettaessa melko edullinen, ja pientä nousua on viime aikoina ollut havaittavissa. Varovaista toiveikkuutta siis tältäkin osin asuntomarkkinasta voi lukea. SRV:n osakkeen osalta hinta on niin ikään melkoisen huokea, mutta nousu ei ole ollut järin kovaa. Yksi näkökulma on, että mahdollisen Ukrainan ja Venäjän rauhansopimuksen jälkeen SRV:kin voi olla merkittävä tekijä Ukrainan jälleenrakennuksessa.

Varovaista optimismia

Asuntomarkkinan ja Suomen yleisenkin taloudellisen tilanteen ja varsinkin sen kehityssunnan voisi summata samalla tavalla: juuri nyt menee melko heikosti, mutta monia signaaleja paremmasta suunnasta on. Suomi tai Eurooppa laajemmaltikaan eivät kuitenkaan ole erillään maailmantalouden tai -politiikan kehityskuluista.

Kansainvälisen politiikan asiantuntijoiden piirissä on noussut valitsevaksi ajatus siitä, että maailmanjärjestys todella on muuttumassa ja Yhdysvaltain hegemoninen asenne murtumassa parhaillaan. Tällä on vaikutuksia siihen, millaisia kumppanuuksia Euroopan unioni jatkossa tulee arvottamaan aiempaa korkeammalle ja miten koko mantereen talous kehittyy. Arvaamattomuus lisääntyy, eikä yksin taloudessa, vaan esimerkiksi ilmastossa. Kaikella tällä on vaikutusta myös Suomen asuntomarkkinoihin.